BayernDach Magazin 3-2024 MB / Dezember

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stanz. Hierbei wurde das Handeln des Verwalters unterschieden in Innenverhältnis und Außenverhältnis. Gemäß § 27 Wohnungseigentümergesetz (WEG) ist der Verwal ter gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer be rechtigt und verpflichtet, „die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die 1. untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen, oder 2. zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erfor derlich sind.“ Im vorliegenden Fall urteilte das OLG München, die Ermächti gung des WEG-Verwalters „erstreckt sich nicht auf außerge wöhnliche, nicht dringende Instandsetzungsarbeiten größeren Umfangs (hier Dachsanierungsarbeiten).“ Somit handelte der Verwalter als „Verwalter ohne Vertretungsmacht“, weil es an einem Beschluss der WEG fehlte. Weiter heißt es im Urteil: „Die Regelung in der Gemeinschafts ordnung, wonach der WEG-Verwalter berechtigt ist, die Woh nungseigentümer gerichtlich und außergerichtlich in allen Angelegenheiten der Verwaltung zu vertreten und im Rahmen seiner Verwalteraufgaben Verträge abzuschließen und andere Rechtshandlungen vorzunehmen, führt nicht dazu, dass der Ver walter bevollmächtigt ist, eine nicht beschlossene Dachsanie rung zu beauftragen.“ Das Handeln eines Verwalters ist im Innenverhältnis zur WEG unwirksam, wenn es ohne Beschluss der Eigentümer erfolgt, ob wohl ein solcher Beschluss erforderlich wäre. An die vom Verwalter getroffenen Maßnahmen ist die WEG in dem Falle nicht gebunden. Damit verbundene Forderungen muss die WEG nicht gegen sich gelten lassen. Anders verhält es sich allerdings bei Aufträgen, die ein Verwalter vergibt, um bei spielsweise einen größeren Schaden abzuwenden. Das könnte nach einem Naturereignis oder einer Havarie der Fall sein. Nach außen hin, also gegenüber Dritten wie z. B. beauftragten Firmen, sind die Handlungen des Verwalters grundsätzlich wirk sam (siehe § 9b Abs.1 WEG). Ausgenommen hiervon sind bei spielsweise Grundstückskauf- oder Darlehensverträge. Zur Haftung eines Vertreters ohne Vollmacht sagt § 179 (1) BGB: „Wer als Vertreter einen Vertrag geschlossen hat, ist, sofern er nicht seine Vertretungsmacht nachweist, dem anderen Teil nach dessen Wahl zur Erfüllung oder zum Schadensersatz verpflich tet, wenn der Vertretene die Genehmigung des Vertrags ver weigert.“ In Anlehnung daran heißt es im Urteil des OLG München: „Schließt der hierzu nicht bevollmächtigte WEG-Ver

walter im Namen der Eigentümergemeinschaft mit einem Un ternehmen einen Bauvertrag, ist er dem Unternehmer zum Schadensersatz verpflichtet, wenn die Eigentümergemeinschaft die Genehmigung des Vertrags verweigert.“ Zu der Frage, in welchem Umfang ein Unternehmen die Bevoll mächtigung des Verwalters bzw. die Beauftragung durch die WEG prüfen muss, ergänzt das OLG im Urteil: „Einem Hand werksunternehmen muss nicht bekannt sein, dass ein WEG-Ver walter nicht dazu berechtigt ist, im Namen der Eigentümer- gemeinschaft Bauverträge über Dachsanierungsarbeiten zu schließen.“ Die Entscheidung des OLG München hat weitreichende Folgen für Verträge mit Wohnungseigentümergemeinschaften, die über einen WEG-Verwalter abgeschlossen werden. Der Verwal ter vertritt kraft Gesetzes (§ 9b Abs.1 WEG) die Eigentümerge meinschaft. Ausgenommen hiervon sind, wie bereits erwähnt, Grundstückskauf- oder Darlehensverträge. Gegenüber Dritten ist diese Vertretungsmacht unbeschränkbar. Das bedeutet: Wenn die Beauftragung durch einen WEG-Ver walter erfolgt, ist er damit auch der einzige und richtige Adres sat für mögliche Anzeigen von Bedenken und Behinderungen an die Eigentümergemeinschaft. Für den Auftragnehmer ist die nachweisliche Klärung darüber wichtig, ob die Eigentümergemeinschaft durch einen Verwalter vertreten wird. Anderenfalls gilt: „Hat die Gemeinschaft der Wohnungseigentü mer keinen Verwalter, wird sie durch die Wohnungseigentümer gemeinschaftlich vertreten.“ (§ 9b (1) WEG).

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